房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改增
主辦單位：上海普瑞思管理咨詢有限公司 上海創(chuàng)卓商務(wù)咨詢有限公司
日期地址：2013年10月19-20日 杭州
培訓(xùn)費(fèi)用：2680元/人(含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、午餐費(fèi)及茶點(diǎn)等)
課程背景：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中存在著會(huì)計(jì)處理與所得稅處理的差異，同時(shí)土地增值稅扣除項(xiàng)目及加計(jì)扣除項(xiàng)目與所得稅也有差異，如果準(zhǔn)確地將會(huì)計(jì)核算內(nèi)容轉(zhuǎn)換為土地增值稅計(jì)算相關(guān)項(xiàng)目而不錯(cuò)不僅需要技術(shù)支持，而且還要科學(xué)地進(jìn)行業(yè)務(wù)處理。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報(bào)表的方式來監(jiān)控和管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí)對(duì)一些爭議的問題特別是企業(yè)所得稅與土地增值稅差異問題進(jìn)行深入分析，規(guī)避誤判造成的損失與風(fēng)險(xiǎn)。
——通過本課程的學(xué)習(xí)可以獲得如下收益：
學(xué)會(huì)用管理報(bào)表來監(jiān)控和管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)；
學(xué)會(huì)區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對(duì)相關(guān)成本費(fèi)用的劃分，避免誤判造成損失和風(fēng)險(xiǎn)；
學(xué)會(huì)并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報(bào)表使用及與會(huì)計(jì)賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報(bào)告的出具；
在清算過程中正確把握和準(zhǔn)確運(yùn)用現(xiàn)存的有效的文件開展稅收規(guī)劃并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；
及時(shí)解決工作中存在的問題。
核心內(nèi)容：（講課大綱）（包含但不限于以下內(nèi)容）
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
1、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析判斷
（1）準(zhǔn)備階段
（2）行政審批階段（五證的獲得）
（3）權(quán)屬初始登記階段。
2、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序
（1）工程預(yù)算（包括全科目介紹、預(yù)算表格設(shè)計(jì)及編制）
（2）工程結(jié)算
（3）竣工結(jié)算
（4）竣工決算
3、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、核算程序、成本分?jǐn)偡椒?br />
4、開發(fā)間接費(fèi)用的10大內(nèi)容
5、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算
（1）成本核算對(duì)象六大原則
（2）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目核算
（3）土地開發(fā)成本核算
6、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本5大不同點(diǎn)
（1）成本對(duì)象確定原則具體應(yīng)用
（2）計(jì)稅成本內(nèi)容所得稅與土增稅處理不同點(diǎn)
（3）計(jì)稅成本核算的一般程序
（4）成本分配方法 及應(yīng)用
（5）預(yù)提費(fèi)用及后續(xù)費(fèi)用處理
7、土地增值稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本3大不同點(diǎn)
（1）清算項(xiàng)目對(duì)象的確定
（2）開發(fā)成本內(nèi)容
（3）扣除項(xiàng)目分配方法
8、十余種拿地方式的各種稅務(wù)規(guī)劃
第二節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析
1、土地增值稅的征稅對(duì)象
2、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收
（1）預(yù)征率及宏觀政策變化后預(yù)征率的調(diào)整
（2）國五條出臺(tái)后的預(yù)征率
（3）土地增值稅清算、核定征收的條件及前提、
3、清算的兩種類型
（1）通知清算
（2）自行清算
4、清算收入的范圍及3步確認(rèn)法
5、清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）
6、扣除項(xiàng)目的5種分配方法
7、特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理
8、土地增值稅項(xiàng)目清算的鑒證
（1）清算前期準(zhǔn)備
（2）采集相關(guān)部門信息（發(fā)改部門、土地管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門）
（3）企業(yè)應(yīng)收集的10項(xiàng)資料
（4）項(xiàng)目及財(cái)務(wù)等信息27項(xiàng)
（5）項(xiàng)目清算前土增稅測(cè)算
（6）項(xiàng)目定價(jià)方法
（7）清算申報(bào)表
第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較
1、匯算清繳與項(xiàng)目清算差異
2、應(yīng)稅收入差異
3、開發(fā)成本差異
4、開發(fā)費(fèi)用差異
5、預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用
6、相關(guān)的清算鑒證表格的填制
第四節(jié) 企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
1、土地增值稅反避稅政策分析及應(yīng)對(duì)
2、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)分析
3、收入的規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)分析
4、開發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
5、土增稅的轉(zhuǎn)移定價(jià)安排與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
6、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃
7、企業(yè)合并轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)稅收規(guī)劃
8、企業(yè)分立轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)稅收規(guī)劃
9、用報(bào)表來監(jiān)控涉稅風(fēng)險(xiǎn)（管理者必用的有效方法）
10、土增稅鑒證報(bào)告的出具與稅務(wù)機(jī)關(guān)鑒證結(jié)論
第五節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)營改增
1、營改增等新一輪稅改對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響與對(duì)策
2、營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成深重的涉稅影響
授課專家：朱克實(shí)
博士國家會(huì)計(jì)學(xué)院教授，中稅咨詢高級(jí)合伙人，中國人民大學(xué)財(cái)政學(xué)專業(yè)稅收實(shí)務(wù)方向博士。研究員級(jí)高級(jí)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)兼職教授。先后在某省稅務(wù)局、省地稅局、國家稅務(wù)總局工作15年，專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目清算，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃資深專家。
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