房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算、土地增值稅清算、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與實(shí)戰(zhàn)案例精講

課程特色與背景
您或許還被這些問題困擾著：　
1、營改增減少的稅收收入有多少會轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)方面呢？　
2、企業(yè)尚未清算的項(xiàng)目會遭遇哪些政策變化？　
3、如何應(yīng)對2013及2014年稅收專項(xiàng)檢查？　
4、如何正確利用有效手段，最大化地降低企業(yè)開發(fā)運(yùn)營各階段的稅務(wù)成本？　
此項(xiàng)研修計(jì)劃讓企業(yè)學(xué)會4件事　
學(xué)會房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算內(nèi)容及注意事項(xiàng)；　
學(xué)會區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對相關(guān)成本費(fèi)用的劃分，避免誤判造成損失和風(fēng)險(xiǎn)；　
學(xué)會并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報(bào)表使用及與會計(jì)賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報(bào)告的出具；　
學(xué)會在清算過程中正確把握和準(zhǔn)確運(yùn)用現(xiàn)存的有效的文件開展稅收規(guī)劃并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；及時(shí)解決工作中存在的問題。
課程大綱
第一部分　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算結(jié)算什么？　
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成包含哪些內(nèi)容？　
二、兼顧內(nèi)外需求，如何確定房地產(chǎn)成本核算 對象？　
三、房地產(chǎn)開發(fā)各成本項(xiàng)目核算范圍有哪些？　
四、開發(fā)間接費(fèi)用、資本化利息如何在各成本核算對象間進(jìn)行分配？　
五、車庫、車位有無產(chǎn)權(quán)銷售以及利用人防設(shè)施、公共配套設(shè)施場地銷售的處理？　
六、可售地下車位的開發(fā)成本該如何分?jǐn)?，是否要分?jǐn)偼恋氐某杀荆豢墒圮囄划a(chǎn)權(quán)歸企業(yè)自用部分或?qū)ν獬鲎馐褂脵?quán)車位該如何預(yù)留成本？　七、建筑面積、可售面積與不可售面積如何界定？　
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制如何確定責(zé)任主體？　
九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分產(chǎn)品類型確定目標(biāo)成本冶煉成套設(shè)備方式?！?br /> 十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何編制完工結(jié)算單？　
十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同臺賬管理?！?br /> 十二、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、利息是據(jù)實(shí)扣除還是計(jì) 算扣除？　
十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無借款利息是否允許扣除 10%開發(fā)費(fèi)用？　
十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本與會計(jì)成本主要 差異有哪些？　
十五、房地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？　
十六、成本終結(jié)日的確定與企業(yè)所得稅匯算清繳有何關(guān)系？　
第二部分　土地增值稅清算及應(yīng)對策略　
一、清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”？　
二、市場調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來發(fā)展態(tài) 勢如何？　
三、賬面無成本，土地增值稅清算怎么辦？　
四、舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評估扣除？　
五、有購房發(fā)票還要評估嗎？　
六、舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎？　
七、做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料？　
八、土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類型確認(rèn)問題？　
（一）土地增值稅清算項(xiàng)目按照核準(zhǔn)證或規(guī)劃證　
（二）土地增值稅清算分兩類還是分三類？　
（三）地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？　
（四）分期開發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算？　
（五）普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？　
（六）分開還是合并清算的經(jīng)典問答　
（七）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_發(fā)成本？　
（八）以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？　
九、土地增值稅征稅對象有哪些問題要注意？　
（一）小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？　
（二）房屋長期出租是否征收土地增值稅？　
（三）未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？　
（四）車位車庫使用權(quán)是否征收土地增值稅？　
十、土地增值稅收入如何確定？　
十一、土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?　
十二、置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？　
十三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？　
十四、土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除？　十五、支付釘子戶額外補(bǔ)償是否可以作為成本扣除？　
十六、購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個(gè)人）介紹費(fèi)是否可以作為開發(fā)成本扣除？　十七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地如何確定扣除成本？　
十八、接受投資清算如何確定扣除土地成本？　
十九、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？　
二十、車位車庫等要不要分?jǐn)偼恋爻杀?？?br /> 二十一、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？　
二十二、土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？　
二十三、維修基金大配套費(fèi)不能加計(jì)扣除嗎？　
二十四、房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？　
二十五、建安成本可隨意虛增嗎？　
二十六、按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o法避免商業(yè)增值率高怎么辦？　
二十七、會所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？　
二十八、裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？　
二十九、售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？　
三十、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？　
三十一、中介機(jī)構(gòu)報(bào)告作用問題　
三十二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？　
三十三、捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
三十四、委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？　
三十五、房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？　
三十六、地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算　三十七、清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？　
三十八、土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？　
三十九、土地增值稅清算后項(xiàng)目虧損怎么辦？　
四十、土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無效價(jià)格區(qū)間　
四十一、合作建房分房后銷售如何計(jì)算土地增值稅？　
四十二、政府返還款可有納稅籌劃空間？　
四十三、車庫車位地方政策有何不同？　
四十四、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題　
四十五、企業(yè)合并是否征收土地增值稅？　
四十六、企業(yè)分立是否征收土地增值稅？　
四十七、墊資開發(fā)與融資成本稅負(fù)比較　
四十八、信托融資企業(yè)所得稅與土地增值稅處理問題　
四十九、 土地增值稅清算審核常見違法現(xiàn)象　
五十、土地增值稅清算實(shí)例分析　
第三部分　如何看待房地產(chǎn)企業(yè)銷售手段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？　
一、市場銷售低迷，資金鏈緊張，以促銷求生存，衍生多少手段，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幾何？　
二、首付一成簽合同，多交了多少稅金？　
三、借售房之名融資付利息、還本金帶來多少納稅風(fēng)險(xiǎn)？　
四、商業(yè)地產(chǎn)售后回租統(tǒng)一運(yùn)營涉及幾方利益關(guān)系？稅收成本有多少？　
五、買別墅大抽獎(jiǎng)增值稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅計(jì)算對了嗎？　
六、開發(fā)商沒及時(shí)交鑰匙承諾減免物業(yè)費(fèi)到底算誰買單？　
七、開發(fā)商代業(yè)主墊首付辦按揭誰沾光了？　
八、售后回購算融資租賃嗎？　
九、精裝修房裝修合同與銷售合同分開簽訂籌劃效果如何？　
十、以公司名義買房有多少運(yùn)作空間？　
十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取供應(yīng)商違約金、罰款繳納營業(yè)稅嗎？　
十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取業(yè)主違約金繳納營業(yè)稅嗎？　
第四部分　學(xué)員互動(dòng)交流、專家從業(yè)20幾年，對于各類稅務(wù)方面的問題具有相當(dāng)強(qiáng)的應(yīng)對方法與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，建議帶上您的疑難問題，現(xiàn)場錄求解答與交流！
課程主講 樊老師
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派專家、緊扣政策、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)中國稅務(wù)報(bào)、中國稅網(wǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目組高級咨詢顧問、中國稅網(wǎng)特約研究員、國家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)學(xué)院講師，東奧會計(jì)在線講師，中國注冊稅務(wù)師、曾任某上市房地產(chǎn)公司（HK02118）總會計(jì)師、多家房地產(chǎn)稅務(wù)顧問、房地產(chǎn)納稅籌劃專家、先后在《中國稅務(wù)報(bào)》、《海峽財(cái)經(jīng)導(dǎo)報(bào)》、《中國房地產(chǎn)》、《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)》發(fā)表大量財(cái)稅論文、編著《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》、《稅收優(yōu)惠最優(yōu)方案設(shè)計(jì)與點(diǎn)評》等。

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