價(jià)值工程法案例分析
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一、價(jià)值工程法應(yīng)用的一般步驟
運(yùn)用價(jià)值工程法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位決策的大致步驟如下：
(1)選擇價(jià)值工程對(duì)象，擬訂價(jià)值工程的評(píng)價(jià)方案。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)構(gòu)思，提出幾種項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)施的可行性方案，為方案的比較分析提供基礎(chǔ)。
(2)搜集資料，確定功能指標(biāo)體系。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案的有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)際現(xiàn)狀調(diào)查，確定價(jià)值]程分析的功能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
(3)確定功能指標(biāo)的重要性系數(shù)
根據(jù)用戶、
銷售人員、專家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場適應(yīng)性的評(píng)分，確定產(chǎn)品功zH,Btd.T日標(biāo)的重要性系數(shù)。
(4)確定不同產(chǎn)品方案功能評(píng)價(jià)系數(shù)
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案的市場適應(yīng)性，結(jié)合產(chǎn)品功能指標(biāo)的重要性系數(shù)，確定各方案的功能評(píng)價(jià)系數(shù)。
(5)確定價(jià)值系數(shù)，準(zhǔn)確選擇方案
根據(jù)以上的功能評(píng)價(jià)系數(shù)和成本系數(shù)，確定不同方案的價(jià)值功能系數(shù)，并對(duì)各方案進(jìn)行比較和權(quán)衡后，改進(jìn)并選擇能夠適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品方案。
二、方案的擬訂及成本系數(shù)的確定
下面對(duì)某個(gè)實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目，采用價(jià)值工程評(píng)價(jià)法進(jìn)行產(chǎn)品決策的實(shí)例分析，比較現(xiàn)實(shí)狀況與分析結(jié)果是否一致，分析價(jià)值工程法住房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品選擇決策過程中的適應(yīng)性。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)商要在某城區(qū)內(nèi)的二級(jí)地段進(jìn)行住宅開發(fā)，地塊面積為200畝，一邊臨水，一邊緊鄰城市次干道，周邊居民收入水平和環(huán)境條件一股。現(xiàn)對(duì)此地塊住宅開發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品的檔次定位分析。
根據(jù)地塊的城市規(guī)劃用途、地段特征以及周邊城市居民的收入狀況，現(xiàn)擬定建設(shè)三種不同住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，其建造標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。同時(shí)為了計(jì)算的簡便，將開發(fā)商的住宅建造成本和市場上居民愿意或?qū)嶋H購買住宅的整體功能所花成本，轉(zhuǎn)換為成本系數(shù)(見表1)。
三、功能指標(biāo)系統(tǒng)的選擇
把住房作為一個(gè)獨(dú)立完整的“產(chǎn)品”進(jìn)行功能定義和評(píng)價(jià)，而不再將住房細(xì)分下去。功能指標(biāo)系統(tǒng)的選取，主要考慮對(duì)住房市場需求和住房功能定位有直接影響的因素。因此，可建立下列功能系統(tǒng)圖：經(jīng)濟(jì)適用(價(jià)格適中，布局合理)；生活便捷(設(shè)施完備，使用方便)；環(huán)境適宜(環(huán)境舒適，政策配套)；使用安全(結(jié)構(gòu)牢固，三防齊全)；資產(chǎn)增值(地段改良，市場發(fā)展)。
四、功能指標(biāo)重要系數(shù)的確定
首先對(duì)上述五個(gè)大類指標(biāo)菩話用市場調(diào)查方式打分，然后確定市場目前環(huán)境下的指標(biāo)功能重要性系數(shù)，以此作為確定市場各類人員對(duì)指標(biāo)細(xì)分評(píng)分調(diào)查表的有效性標(biāo)準(zhǔn)，以防止個(gè)人偏好而導(dǎo)致與實(shí)際市場情況相差太遠(yuǎn)。
通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)整理分析可得：
f1 = 0.3,f2 = 0.25,f3 = 0.2,f4 = 0.15,f5 = 0.10
根據(jù)各功能指標(biāo)在不同檔次住宅中所占的地位不同，首先選取相應(yīng)的目標(biāo)客戶、市場銷售人員、專家等有代表性的相關(guān)群體為調(diào)查對(duì)象，以保證市場調(diào)查結(jié)果的科學(xué)性和合理性，再運(yùn)用指標(biāo)之間相對(duì)重要性對(duì)各指標(biāo)評(píng)分，然后加權(quán)系數(shù)(0.4,0.30,0.30)求和并歸一化，得出各功能重要系數(shù)。
根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果計(jì)算各功能重要性系數(shù)(見表2)。
表1三個(gè)方案的特征和成本系數(shù)分析
|
方案名稱 |
主要特征 |
平均成本 |
成本系數(shù)(C) |
|
單位造價(jià) |
市場售價(jià) |
單位造價(jià) |
市場售價(jià) |
|
A |
環(huán)境幽雅、富有特色、智能化高檔住宅小區(qū)，小高層框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外結(jié)構(gòu)布置具有人文氣息 |
2200 |
2750 |
0.40 |
0.404 |
|
B |
各種環(huán)境較好的中檔住宅小區(qū)，框架結(jié)構(gòu)，一般智能化條件 |
l00 |
2250 |
O.33 |
O.331 |
|
C |
環(huán)境一般化的低檔經(jīng)濟(jì)型住宅小區(qū)，框架磚混結(jié)合 |
1500 |
l800 |
O.27 |
0.26 |
表2功能重要性系數(shù)的評(píng)分
|
功能 |
用戶評(píng)分(g1) |
專家評(píng)分(g2) |
銷售人員評(píng)分(g3) |
功能重要系數(shù) |
|
得分 |
修正值(O.4) |
得分 |
修正值(O.3) |
得分 |
修正值(O.3) |
.png) |
|
經(jīng)濟(jì)適用(O.3O) |
價(jià)格適中 |
20 |
8 |
17 |
5.1 |
21 |
6.3 |
0.194 |
|
布局合理 |
l3 |
5.2 |
l4 |
4.2 |
l1 |
3.3 |
0.127 |
|
生活便捷(0.25) |
設(shè)施完備 |
12 |
4.8 |
12 |
3.6 |
14 |
4.2 |
O.126 |
|
使用方便 |
7 |
2.8 |
10 |
3 |
10 |
3 |
0.088 |
|
環(huán)境適宜(0.20) |
環(huán)境舒適 |
15 |
6 |
12 |
3.6 |
13 |
3.9 |
O.135 |
|
政策匹配 |
8 |
3.2 |
7 |
2.1 |
7 |
2.1 |
0.074 |
|
使用安全(0.15) |
結(jié)構(gòu)牢固 |
7 |
2.8 |
8 |
2.4 |
8 |
2.4 |
0.076 |
|
三防齊全 |
7 |
2.8 |
8 |
2.4 |
5 |
1.5 |
O.O67 |
|
資產(chǎn)增值(0.10) |
地段改良 |
6 |
2.4 |
7 |
2.1 |
6 |
1.8 |
O.O63 |
|
市場發(fā)展 |
5 |
2 |
5 |
1.5 |
5 |
1.5 |
O.O5O |
|
合計(jì) |
100 |
40 |
100 |
30 |
10O |
3O |
1.000 |
五、方案的功能滿足程度評(píng)分
對(duì)三個(gè)方案的情況，采取按功能細(xì)分的狀況和擬訂方案的項(xiàng)目特征進(jìn)行比較適應(yīng)性打分，然后用細(xì)分功能指標(biāo)重要性系數(shù)進(jìn)行修正，得出功能評(píng)價(jià)系數(shù)(表3)。
表3三個(gè)方案的功能滿足程度評(píng)分
|
評(píng)價(jià)因素 |
A |
修正值(d1) |
B |
修正值(d2) |
C |
修正值(d3) |
|
功能因素 |
重要系數(shù)(g) |
|
價(jià)格適中 |
0.194 |
4 |
O.776 |
7 |
1.358 |
8 |
1.552 |
|
布局合理 |
O.127 |
2 |
0.254 |
7 |
0.889 |
8 |
1.Ol6 |
|
設(shè)施完備 |
O.126 |
4 |
0.504 |
8 |
1.008 |
7 |
0.882 |
|
使用方使 |
0.088 |
7 |
0.616 |
1O |
0.880 |
4 |
0.352 |
|
環(huán)境舒適 |
0.135 |
7 |
0.945 |
8 |
1.080 |
2 |
0.270 |
|
政策匹配 |
0.O74 |
6 |
0.444 |
9 |
0.666 |
4 |
O.296 |
|
結(jié)構(gòu)牢固 |
O.O75 |
5 |
O.375 |
9 |
0.675 |
4 |
0.300 |
|
三防齊全 |
0.O67 |
8 |
0.536 |
7 |
0.469 |
3 |
O.201 |
|
地段改良 |
0.063 |
1O |
0.630 |
9 |
O.567 |
2 |
O.126 |
|
市場發(fā)展 |
0.050 |
4 |
0.200 |
7 |
0.350 |
8 |
0.400 |
|
方案總分 |
57 |
5.280 |
8l |
7.942 |
50 |
5.395 |
|
功能評(píng)價(jià)系數(shù)(F) |
|
0.284 |
|
0.427 |
|
0.290 |
六、方案價(jià)值系數(shù)的計(jì)算
將表3計(jì)算的結(jié)果和表l的成本系數(shù)分別代入表4a或表4b，按價(jià)值功能系數(shù)計(jì)算公式(V=F／C)，求出價(jià)值功能系數(shù)。
表4a方案價(jià)值系數(shù)的計(jì)算
|
方案名稱 |
功能評(píng)價(jià)系數(shù) |
成本系數(shù) |
價(jià)值系數(shù) |
最優(yōu)選擇 |
|
F |
C |
V=F／C |
|
A |
0.284 |
O.40 |
O.7lO |
|
|
B |
0.427 |
O.33 |
1.294 |
最優(yōu) |
|
C |
0.290 |
O.27 |
1.074 |
|
表4b方案價(jià)值系數(shù)的計(jì)算
|
方案名稱 |
功能評(píng)價(jià)系數(shù) |
成本系數(shù) |
價(jià)值系數(shù) |
最優(yōu)選擇 |
|
F |
C |
V=F／C |
|
A |
0.284 |
O.401 |
O.7l |
|
|
B |
0.427 |
O.335 |
1.27 |
最優(yōu) |
|
C |
0.290 |
O.275 |
1.05 |
|
根據(jù)單位造價(jià)(表4a)和銷售價(jià)格(表4b)的價(jià)值系數(shù)計(jì)算結(jié)果可知：方案B最優(yōu)。因此，在上述地段、環(huán)境等狀況下，此項(xiàng)目應(yīng)該選擇建造中檔價(jià)位住宅小區(qū)的產(chǎn)品決策方案最為合理。
此案例分析評(píng)價(jià)的結(jié)果與項(xiàng)目產(chǎn)品的實(shí)際現(xiàn)狀一致。這結(jié)果表明：價(jià)值工程法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品決策的應(yīng)用具有有效性。
運(yùn)用價(jià)值工程法對(duì)具體項(xiàng)目的實(shí)證分析表明：
(1)價(jià)值工程法著重干提高房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的整體價(jià)值，使產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場適應(yīng)性。價(jià)值工程法兼顧功能、成本兩個(gè)方面，不同干成本管理和質(zhì)量管理。它通過價(jià)格性能比進(jìn)行市場適應(yīng)性調(diào)整，不僅能夠改善產(chǎn)品性能，而且可以增強(qiáng)產(chǎn)品市場生存力，協(xié)凋產(chǎn)品市場的供需平衡，致力干產(chǎn)品價(jià)值的提高。
(2)價(jià)值工程法可保證產(chǎn)品決策的科學(xué)性和可靠性。價(jià)值工程法能從多個(gè)方面考慮項(xiàng)目產(chǎn)品的影響因素，即對(duì)主要影響產(chǎn)品“功能實(shí)現(xiàn)”的因素進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定產(chǎn)品的功能和成本范圍，從而成功地選擇產(chǎn)品決策方案。它可克服目前單調(diào)的“成本-價(jià)格一利潤”產(chǎn)品決策法和定性的多因素分析法的弊端，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品決策理論及其評(píng)價(jià)方法體系得到完善。
(3)價(jià)值工程法注重對(duì)用戶所需的產(chǎn)品功能進(jìn)行分析，促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品功能的完善。價(jià)值工程法不直接研究產(chǎn)品的實(shí)物本身，而是抽象地研究住宅成本與用戶所要求功能的適應(yīng)性。它把成本、功能、用戶有機(jī)地聯(lián)系起來，提高產(chǎn)品價(jià)格性能比和環(huán)境的適應(yīng)性。這種方法可使開發(fā)商認(rèn)真地、全面地了解和分析具體地域產(chǎn)品的市場需求狀況，確保產(chǎn)品決策正確性和市場適時(shí)性。
但價(jià)值工程法并沒有分析房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)可行性，所以具體的產(chǎn)品決策還必須同時(shí)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，以保證產(chǎn)品決策的經(jīng)濟(jì)可行性。也就是說，價(jià)值工程法還必須結(jié)合相關(guān)的方法，才能發(fā)揮其更好的作用。