企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃
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房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)是從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征，而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。
一、會(huì)計(jì)與稅務(wù)的不同規(guī)定
國(guó)家稅務(wù)總局[86]財(cái)稅地字第008號(hào)文中規(guī)定“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)”。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。
《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》第21條中規(guī)定“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。
二、籌劃的政策依據(jù)
《實(shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》（財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)）的通知第九問(wèn)中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。”
一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會(huì)計(jì)制度，而行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定“各種無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。攤銷無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，并未要求將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，而《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)，按照財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權(quán)在無(wú)形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，這樣處理，就可以使計(jì)入房產(chǎn)原值的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值為零。
三、案例分析
某有限公司帳面土地使用權(quán)價(jià)值1500萬(wàn)元（土地2001年1月1日前購(gòu)入），剩余攤銷年限30年，開(kāi)發(fā)時(shí)的房產(chǎn)成本3500萬(wàn)元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在不考慮時(shí)間價(jià)值的情況分析如下：
方案一：按《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅(1500+3500)×（1-30%）×1.2%×30=1260萬(wàn)元；
方案二：若執(zhí)行會(huì)計(jì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬(wàn)元。
兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬(wàn)元。
值得注意的是土地如果企業(yè)是2001年1月1日后購(gòu)入的，就應(yīng)該按照《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定處理賬務(wù)，把土地轉(zhuǎn)入房屋建筑物成本。企業(yè)應(yīng)檢查“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”余額，對(duì)已使用和未使用的土地按面積應(yīng)該對(duì)應(yīng)或配比的土地使用權(quán)賬面價(jià)值重新計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)，防止漏計(jì)房產(chǎn)稅和刻意少計(jì)房產(chǎn)稅，以免查補(bǔ)稅款交納罰款和滯納金。