房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與籌劃實務(wù)
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課程前言：
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益而開征的稅種。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人是土地增值稅的納稅人。國務(wù)院決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，但由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區(qū)對土地增值稅征收管理產(chǎn)生畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成國家稅款的流失。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）一經(jīng)發(fā)布，立即引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)烈反響。該《通知》決定自2007年2月1日起在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作，并擬將對企業(yè)的清算工作適時開展稅務(wù)稽查。這將意味著拖延了14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將予嚴(yán)格執(zhí)行。同時，伴隨著清算通知的出臺，2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也拉開了序幕。全國各地稅務(wù)部門為強(qiáng)化對土地增值稅的清算和管理，將主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格制定一系列諸如項目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算和全面清算等具體管理辦法。這也將意味著國家將扭轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行多年的以“預(yù)征制”為主的過渡性征管措施，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，理應(yīng)引起重視；土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進(jìn)稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復(fù)雜、申報難度大的直接稅種。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對國家正規(guī)的“清算型”的土地增值稅征管模式，如何理解和應(yīng)對全面清算政策、如何靈活運用政策法規(guī)、如何全面掌握申報業(yè)務(wù)、如何通過
納稅籌劃有效降低稅負(fù)，如何防范稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險等等，已成為房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員迫在眉捷所要解決的難題。針對房地產(chǎn)行業(yè)以上重點、難點、熱點操作問題，本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗，以達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的。
課程大綱
一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點
（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍
（三）土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
★計算增值額的銷售收入
★計算增值額的扣除項目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用
4、舊房及建筑物的評估價格
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
6、財政部規(guī)定的其他扣除項目
★確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定
（五）土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及操作案例
（六）土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責(zé)任
★土地增值稅的征收機(jī)關(guān)
★土地增值稅的申報期限
★納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)
★土地增值稅申報表樣式和填表說明
★納稅人未按規(guī)定申報的法律責(zé)任
（七）納稅時間和繳納方法
（八）土地增值稅的納稅地點
二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
★土地增值稅的扣除項目清算
★土地增值稅清算應(yīng)報送的資料
★土地增值稅清算項目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
★關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定
★專家解讀新規(guī)定的五大要點
1、明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)
2、混合項目要分開核算
3、轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強(qiáng)
4、分類預(yù)征到期清算
5、嚴(yán)格土地增值稅征免規(guī)定
★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討
三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用
★納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅
★因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
★因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
★個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
★個人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅
★以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅
★按規(guī)定合作建房的征免稅
★企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅
四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例
★土地增值稅會計科目設(shè)置
★土地增值稅的會計處理
★土地增值稅核算的操作案例
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★“臨界點”籌劃法
★費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法
★收入分散籌劃法
★建房方式籌劃法
★靈活運用優(yōu)惠政策法
★代收費用計價籌劃法
★成本核算對象籌劃法
★股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法
★核算方式籌劃法