項(xiàng)目策劃方法
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一、項(xiàng)目策劃中項(xiàng)目的含義
項(xiàng)目是個(gè)廣義的概念。它可以描述為一個(gè)項(xiàng)目實(shí)體 , 也可以是一種活動(dòng)的抽象概念。 那么對(duì)于項(xiàng)目策劃來(lái)說(shuō)項(xiàng)目又意味著什么呢 ? 事實(shí)上 , 由于項(xiàng)目策劃的操作主體和觀察主體不同 , 運(yùn)作條件、時(shí)間和地點(diǎn)不同 , 在項(xiàng)目策劃中對(duì)項(xiàng)目概念的詮釋是多方位展開(kāi)的 , 現(xiàn)歸納如下：
項(xiàng)目有一個(gè)特定的目標(biāo) , 即一個(gè)期望的結(jié)果或產(chǎn)品。 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上是一系列相互關(guān)聯(lián)的工作 , 如建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目選定、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、營(yíng)銷、移交用戶在內(nèi)的整個(gè)過(guò)程。
項(xiàng)目不是無(wú)休止地或重復(fù)地進(jìn)行的活動(dòng)和任務(wù) , 而是必須完成的、臨時(shí)的、一次性的、有限的任務(wù)。
項(xiàng)目有資金、時(shí)間、資源等許多約束條件。
項(xiàng)目包含一定的不確定性 , 項(xiàng)目以一套獨(dú)特的任務(wù)、任務(wù)所需的時(shí)間、各種資源和這些資源的有效性及性能為假定條件，并以資源的相關(guān)成本估計(jì)為基礎(chǔ) , 這種假定和預(yù)算的組合產(chǎn)生了一定程度的不確定性。
由于項(xiàng)目的類型不同 , 項(xiàng)目這一載體的信息量和復(fù)雜程度也不同 , 因此 ,項(xiàng)目策劃所涉及的領(lǐng)域及運(yùn)用的方法和評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則也不盡相同。而尋求項(xiàng)目策劃中相關(guān)信息量的相互作用和協(xié)調(diào)正是項(xiàng)目策劃方法論的基本內(nèi)涵。
二、項(xiàng)目策劃方法的概念
建設(shè)項(xiàng)目策劃的方法是不斷發(fā)展的 , 早期項(xiàng)目策劃的方法只注重推論方法 , 將項(xiàng)目策劃視為單一的數(shù)理邏輯演繹。而現(xiàn)代的項(xiàng)目策劃方法將不只局限于數(shù)理解析法、模擬法等 , 出現(xiàn)許多更新的高效的方法。目前 , 項(xiàng)目策劃方法大致可歸類為以下幾種：
（1） 以事實(shí)為依據(jù)的項(xiàng)目策劃方法。該策劃方法強(qiáng)調(diào)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活對(duì)項(xiàng)目策劃的限定性 , 從而以認(rèn)識(shí)項(xiàng)目和社會(huì)生產(chǎn)、生活的關(guān)系為目的 , 只反映客觀的現(xiàn)象 , 將項(xiàng)目策劃的方法都建立在事實(shí)的記錄和收集之上 , 反對(duì)主觀的思維和加工；只研究實(shí)際相關(guān)的資料 , 其所表述的內(nèi)容和結(jié)果如面積、大小、尺寸等恰恰是項(xiàng)目策劃可操作性的反映 , 而對(duì)項(xiàng)目策劃中理論原理和技術(shù)的適用漠不關(guān)心。
(2) 以技術(shù)為手段的項(xiàng)目策劃方法。該法強(qiáng)調(diào)運(yùn)用高技術(shù)手段對(duì)項(xiàng)目與生產(chǎn)和生活相關(guān)信息進(jìn)行推理 , 只研究信息的分析和處理方法 , 而忽視項(xiàng)目策劃對(duì)客觀實(shí)際狀態(tài)的依賴關(guān)系和因果關(guān)系；過(guò)分強(qiáng)調(diào)以技術(shù)的手段解決項(xiàng)目實(shí)施中的前期問(wèn)題 , 而把項(xiàng)目策劃片面地引導(dǎo)到只關(guān)心高技術(shù)的方向上去 , 使其游離子現(xiàn)實(shí)。
（3）以規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目策劃方法。該策劃方法是單純摒棄對(duì)現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)、生活實(shí)際狀態(tài)的實(shí)地調(diào)查 , 不關(guān)心社會(huì)生產(chǎn)、生活方式因時(shí)代發(fā)展而發(fā)生的新變化 , 只憑人們通過(guò)對(duì)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)而形成的習(xí)慣方法和程序的記載一一規(guī)范、資料及專家的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目策劃。由于該法不屑去關(guān)心社會(huì)生嚴(yán)、生活方式的改變對(duì)項(xiàng)目的影響 , 總是以既成的、有限的項(xiàng)目作為新項(xiàng)目的藍(lán)本 , 因此該策劃方法所創(chuàng)造的將是停滯而僵死的項(xiàng)目。
（4）綜合性的項(xiàng)目策劃方法。上述三種項(xiàng)目策劃方法都有其特點(diǎn) , 但也有其明顯的不足 , 綜合性的項(xiàng)目策劃方法就是將上述三種項(xiàng)目策劃方法統(tǒng)而合一 , 以擺脫上述三種項(xiàng)目策劃方法的偏頗。結(jié)合性的項(xiàng)目策劃方法就是從事實(shí)的實(shí)態(tài)調(diào)查入手 , 以規(guī)范的既有經(jīng)驗(yàn)、資料為參考依據(jù) , 適用現(xiàn)代技術(shù)手段 , 通過(guò)項(xiàng)目策劃人員進(jìn)行綜合分析論證 , 最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目策劃的目標(biāo)。
對(duì)上述項(xiàng)目策劃方法的具體制釋和表述可得出項(xiàng)目策劃方法的兩個(gè)重要步驟 :一是操作慨念的規(guī)定，二是現(xiàn)象類型化的規(guī)定。
操作概念的規(guī)定是指項(xiàng)目策劃過(guò)程中對(duì)相關(guān)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)模式、使用空間、使用方式、使用者構(gòu)成的概念化的描述 , 說(shuō)明人對(duì)物質(zhì)環(huán)境客觀反映和直覺(jué)感受 , 是進(jìn)行項(xiàng)目策劃的起點(diǎn) , 項(xiàng)目實(shí)態(tài)的調(diào)查目標(biāo)、調(diào)查表格的擬定都是由此開(kāi)始的。例如 , 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃時(shí) , 項(xiàng)目策劃人員就要分別對(duì)建筑物面積大小、空間尺寸、明暗、開(kāi)敞、封閉、壓抑等等進(jìn)行規(guī)定 , 以此作為策劃操作中實(shí)態(tài)調(diào)查和分析的依據(jù)。這些概念的擬定 , 應(yīng)當(dāng)具有明確的可判定性 , 同時(shí)還要有一定的可度量性 , 以此保證在項(xiàng)目策劃中對(duì)各信息量的采集和交換時(shí)進(jìn)行描述。
類型化的規(guī)定是指項(xiàng)目策劃對(duì)目標(biāo)實(shí)態(tài)、性質(zhì)、特點(diǎn)的認(rèn)識(shí) , 它是對(duì)技術(shù)策劃可行性的探討。類型化的規(guī)定不是對(duì)共性、普遍性的說(shuō)明 , 而是對(duì)個(gè)別性、必要性的說(shuō)明項(xiàng)目的類型化可以從項(xiàng)目的使用性質(zhì)的差異區(qū)分出民用建筑項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等項(xiàng)目類型；從項(xiàng)目的使用對(duì)象的差異區(qū)分出國(guó)家項(xiàng)目、地方項(xiàng)目、公共項(xiàng)目、私人項(xiàng)目等項(xiàng)目類型；從項(xiàng)目的使用目的的差異區(qū)分出居住項(xiàng)目、文化教育項(xiàng)目、博覽項(xiàng)目、體育項(xiàng)目、醫(yī)療項(xiàng)目、交通項(xiàng)目、辦公項(xiàng)目等項(xiàng)目類型。調(diào)查時(shí)從實(shí)態(tài)的角度、規(guī)范的角度、技術(shù)的角度去進(jìn)行 , 它是項(xiàng)目策劃方法的基本步驟之一。它與前者共同構(gòu)成項(xiàng)目策劃方法的最基本的內(nèi)容 , 并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行構(gòu)想、預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià) , 最終達(dá)到項(xiàng)目策劃的目標(biāo)。
三、項(xiàng)目策劃具體方法的展開(kāi)
1. 項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)模的構(gòu)想方法
項(xiàng)目策劃第一步的任務(wù)就是確定目標(biāo)、構(gòu)想或印證目標(biāo)的規(guī)模大小。建設(shè)目標(biāo)通常可分為兩大類 , 一是生產(chǎn)性、商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目如工廠、酒店等 , 另一類 , 是非生產(chǎn)性、非商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目如學(xué)校、文化紀(jì)念性建筑等。生產(chǎn)性和商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)規(guī)模有直接的影響 , 此類項(xiàng)目的規(guī)模確定主要由經(jīng)濟(jì)因素決定的。
就一般性建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模構(gòu)想的方法而言 , 目標(biāo)規(guī)模的構(gòu)想有兩個(gè)含義 , 一是以滿足使用為前題 , 二是避免不切合實(shí)際的浪費(fèi)與虛設(shè)。它一般包括以下兩個(gè)過(guò)程 :
(1) 求得預(yù)定使用的數(shù)量。
(2) 求得使用者單位數(shù)量所對(duì)應(yīng)的規(guī)模。
目標(biāo)規(guī)模的構(gòu)想研究常常分為靜態(tài)研究和動(dòng)態(tài)研究。如建筑項(xiàng)目的靜態(tài)研究就是確定項(xiàng)目目標(biāo)空間大小、高低尺寸、面積容積等物理參數(shù) , 通過(guò)運(yùn)用行為科學(xué)的原理對(duì)空間體量、尺度、建筑與街道的距離、建筑與周?chē)h(huán)境的影響等方面因素進(jìn)行研究 , 以確定空間的最佳物理參數(shù)。而動(dòng)態(tài)研究則是通過(guò)對(duì)使用者構(gòu)成、使用時(shí)間、同類項(xiàng)目使用情況、使用者民意、市場(chǎng)分析等調(diào)查和項(xiàng)目建設(shè)者運(yùn)營(yíng)設(shè)想的研究 , 來(lái)分析并確定建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模大小和運(yùn)行方式。當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目的空間物理參數(shù)和運(yùn)營(yíng)方式確定以后 , 就要考察項(xiàng)目在社會(huì)環(huán)境中運(yùn)轉(zhuǎn)荷載的參數(shù) , 如上水、下水、燃?xì)狻㈦娏Α⑼ㄓ崱⒔煌捌渌涮自O(shè)施的使用荷載 , 通常項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)荷載的考證及參數(shù)的設(shè)定與項(xiàng)目規(guī)模的設(shè)定有極其密切的聯(lián)系。作為進(jìn)行項(xiàng)目策劃的人員應(yīng)當(dāng)對(duì)這些條件有較深入的調(diào)查 , 在有關(guān)部門(mén)的配合下 , 取得這些重要的參數(shù) , 并依據(jù)這些參數(shù)結(jié)合已取得的其他項(xiàng)目參數(shù) , 綜合考慮而確定出建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模。
在項(xiàng)目規(guī)模確定的同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行論證 , 因?yàn)橥活愴?xiàng)目的性質(zhì)不同 , 其內(nèi) 容和空間組成、風(fēng)格造形將大相徑庭。例如 , 同樣一個(gè)文化中心項(xiàng)目 , 在沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)和在 北京 , 因其兩地地域特征不同 , 項(xiàng)目的性質(zhì)是 " 商業(yè)性的 " 還是 " 文化性的 " 也大不相同，在沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)是開(kāi)放地區(qū) , 城市建設(shè)的指導(dǎo)思想以經(jīng)濟(jì)效益為第一位 , 因此建在那里的文化中心無(wú)疑受總體環(huán)境氣氛的影響 , 以經(jīng)濟(jì)效益為先導(dǎo) , 它的設(shè)計(jì)內(nèi)容、空間形式、風(fēng)格造形等均以此為目標(biāo)。但在北京情況或許就大不相同 , 由于北京這一歷史文化名城的特性 , 加上北京作為中國(guó)首都、政治文化中心 , 在北京建立的這一項(xiàng)目就要求它的丈化性為第一位，自然它的設(shè)計(jì)、造形、空間內(nèi)容等都應(yīng)從文化性這個(gè)角度出發(fā) , 顯然最終的結(jié)果與前者不同。通常項(xiàng)目的性質(zhì)的確定多是由項(xiàng)目投資者和城市規(guī)劃師一起制訂的。項(xiàng)目策劃人員在項(xiàng)目策劃中只是對(duì)既定的建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行論征和修改 , 或是在未定性質(zhì)時(shí)通過(guò)對(duì)城市環(huán)境進(jìn)行調(diào)查、模擬 , 以推斷出建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)。但往往為方便起見(jiàn) , 項(xiàng)目策劃人員多直接引用城市總體策劃和發(fā)展規(guī)劃的有關(guān)文件 , 再通過(guò)必要的調(diào)查分析來(lái)驗(yàn)證其性質(zhì)。 但無(wú)論采取何種方式 , 建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)同規(guī)模一樣 , 是決定項(xiàng)目策劃下的各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵 , 是項(xiàng)目策劃為項(xiàng)目實(shí)施制定依據(jù)不可缺少的前提之一 , 所以項(xiàng)目策劃人員在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)一定要首先考慮這兩點(diǎn)。
至于項(xiàng)目的用途和目的 , 一般在規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)己作了規(guī)定。而作為項(xiàng)目策劃的任務(wù) , 這 兩點(diǎn)在前面規(guī)模和性質(zhì)的論證和確定的研究中已必然包含其中了。也就是說(shuō) , 在既定用途和目的下的項(xiàng)目規(guī)模和性質(zhì)如果可行 , 則項(xiàng)目的目的和用途一定是成立的。反之 , 如果項(xiàng)目在既定用途和目的下的規(guī)模和性質(zhì)不可行 , 則項(xiàng)目的用途也應(yīng)重新加以論證修改。這一點(diǎn)必須引起項(xiàng)目策劃人員的注意。
項(xiàng)目規(guī)模、性質(zhì)確定以后 , 下一步就是對(duì)內(nèi)外部條件進(jìn)行調(diào)查研究和分析 , 以反饋、修正目標(biāo)的規(guī)模、性質(zhì)等 , 同時(shí)也為下一步空間構(gòu)想作準(zhǔn)備。
2. 外部條件把握的方法
項(xiàng)目策劃的外部條件主要包括市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)者情況、企業(yè)形象、地理?xiàng)l件、地域條件、社會(huì)條件、人文條件、景觀條件、技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)條件、工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化條件以及總體規(guī)劃條件和城市設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃中所提出各種規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施、地質(zhì)資料直至該地區(qū)的有關(guān)歷史文獻(xiàn)資料等。
（1）市場(chǎng)情況。調(diào)查對(duì)象是消費(fèi)者和本項(xiàng)目或類似項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者。主要調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng)的背景資料、目標(biāo)市場(chǎng)的劃定標(biāo)準(zhǔn)、本項(xiàng)目所屬企業(yè)產(chǎn)品在各目標(biāo)市場(chǎng)中的占有率及覆蓋程度等 , 調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所屬企業(yè)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)、認(rèn)同及接納程度 , 調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所屬企業(yè)品牌的看法 , 調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所屬企業(yè)產(chǎn)品的期望目標(biāo)和意見(jiàn)、建議等 ,調(diào)查經(jīng)營(yíng)者的背景狀況 , 調(diào)查項(xiàng)目的歷史信息、個(gè)性信息、定位信息、功能信息、服務(wù)信息、 質(zhì)量指標(biāo)、技術(shù)水準(zhǔn)、調(diào)查經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)狀況的深層次分析、經(jīng)營(yíng)者相互間的評(píng)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者企業(yè)形象等。
（2）競(jìng)爭(zhēng)者情況。競(jìng)爭(zhēng)者是指同本項(xiàng)目生產(chǎn)同類產(chǎn)品 , 并有著共同目標(biāo)市場(chǎng)的那些生嚴(yán)者。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查主要了解競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品狀況 , 如產(chǎn)品特征、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量等、競(jìng)爭(zhēng)者的品牌在市場(chǎng)上的影響度與消費(fèi)者的接受度、競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)占有率及產(chǎn)品市場(chǎng)覆蓋情況、競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)形象、公眾反映及競(jìng)爭(zhēng)者的發(fā)展前景等。
（3）企業(yè)形象。主要是調(diào)查社會(huì)公眾對(duì)本項(xiàng)目所屬企業(yè)或相關(guān)企業(yè)的總體印象和評(píng)價(jià) ,
（4） 地理?xiàng)l件。我們所講的地理?xiàng)l件是指特別與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的地理?xiàng)l件 .它包括項(xiàng)目有 : 用地的地理位置是內(nèi)地還是沿海、南方還是北方 , 用地的地理特 征如地形是山區(qū)還是平原 , 用地的地理氣候如年平均最高與最低溫度、風(fēng)向、日照、雨季、風(fēng)季、降水量、地下水位深度、霜凍期及地震等等。
（5）地域條件。這是指用地所處城市的行政區(qū)域的性質(zhì)、行政區(qū)域的劃分級(jí)別、等級(jí)及與周?chē)姓^(qū)的關(guān)系。還有用地的性質(zhì)劃分 , 在城市規(guī)劃的區(qū)域劃分中是屬于哪種性質(zhì)用地 , 如行政辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)、住宅、工廠企業(yè)等不同的用地性質(zhì)。
（6）社會(huì)條件。這是指用地周?chē)纳鐣?huì)生活環(huán)境的狀況、城市配音設(shè)施的現(xiàn)狀、各社會(huì)組成的比例分配、社會(huì)治安狀況及社會(huì)秩序的現(xiàn)狀。
(7) 人文條件。這是指 : 用地區(qū)域內(nèi)或附近人口構(gòu)成的特征 , 是屬于科技文教類還是 商業(yè)娛樂(lè)類甚至涉外、旅游類等；人口文化素質(zhì)的比例現(xiàn)狀 , 年齡構(gòu)成段劃分、職業(yè)構(gòu)成等； 還有城市及用地附近的歷史文化背景 , 有哪些傳統(tǒng)習(xí)俗 , 曾發(fā)生哪些重要的歷史事件 , 該地區(qū)有哪些須珍視和保留的特色等。
(8) 景觀條件。這是指用地本身在城市中的景觀效應(yīng)、用地四周的景觀資源以及景觀特征 , 如哪些景觀對(duì)市民最具吸引力 , 附近有哪些景觀值得保留，規(guī)劃中有無(wú)景觀走廊穿過(guò) , 城市設(shè)計(jì)對(duì)景觀提出哪些要求以及項(xiàng)目在城市中應(yīng)充當(dāng)什么角色等。
（9）技術(shù)條件。這是指用地在圍內(nèi)大型現(xiàn)代技術(shù)機(jī)械的使用水平 , 周?chē)缆窢顩r、交通狀況 , 一般技術(shù)手段的使用及效益 , 城市基礎(chǔ)設(shè)施近期和遠(yuǎn)期的配備狀況等。
（10）經(jīng)濟(jì)條件。這是指建設(shè)項(xiàng)目的總投資有多少 , 投資的各分配比例是多少 , 城市土 地價(jià)值如何實(shí)現(xiàn) ,此項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有無(wú)促進(jìn)和帶頭作用 , 以及用地區(qū)域內(nèi)公共資金的狀況、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基本模式、用地規(guī)劃后的經(jīng)濟(jì)合理性及經(jīng)濟(jì)效益等。
（11）工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化條件。這是指用地與周?chē)ㄖ牧霞庸S及構(gòu)件廠的關(guān)系 , 標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的條件 , 大型建筑材料的生產(chǎn)能力 , 以及大型建筑構(gòu)件的運(yùn)輸能力與吊裝能力等。
此外 , 還有城市總體規(guī)劃的文獻(xiàn)資料 , 包括對(duì)用地的性質(zhì)、等級(jí)、使用意向、未來(lái)發(fā)展等方面的書(shū)面文件 , 以及業(yè)主投資者的主觀設(shè)想和經(jīng)有關(guān)上級(jí)主管部門(mén)正式批準(zhǔn)的立項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)書(shū) , 還有各種設(shè)計(jì)規(guī)范資料集等。
項(xiàng)目策劃的外部相關(guān)條件可概括為直接條件和間接條件，直接條件是屬于客觀資料型的條件如地理?xiàng)l件、地域條件、總體規(guī)劃條件和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范資料集以及特殊要求的項(xiàng)目 , 它們多是屬于其相對(duì)應(yīng)部門(mén)和機(jī)構(gòu)的特別研究的范疇，這些部門(mén)的研究成果文件即構(gòu)成相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目策劃的外部條件的資料文件。對(duì)于這些文件和資料 , 建設(shè)項(xiàng)目策劃可以直接引用 , 而無(wú)需再行調(diào)查和研究。
而間接條件則是屬于調(diào)查研究型的條件 , 如經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)者情況、企業(yè)形 象、人口構(gòu)成、文化構(gòu)成、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、社會(huì)條件、景觀條件、配套設(shè)施、技術(shù)條件等 , 它們沒(méi)有直接或明確的資料來(lái)源 , 需要項(xiàng)目策劃人員去進(jìn)行調(diào)查研究和分析把握。在 考察這些間接條件時(shí) , 又可以將它們分為客觀條件和主觀條件。客觀條件即客觀存在的、有普遍認(rèn)同性的物質(zhì)現(xiàn)實(shí) .可以通過(guò)項(xiàng)目策劃人員直接地進(jìn)行實(shí)地采訪,拍攝照片、幻燈片、錄像 , 匯集有關(guān)資料而獲得。如人口的年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成等可以通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貞艏芾聿块T(mén)的采訪而獲得 , 而景觀特征的資料則可以通過(guò)拍攝的照片、幻燈、錄像來(lái)獲得并加以反映 , 調(diào)查的結(jié)果可以用圖表的方式表達(dá)出來(lái) , 也可以建立起模型。主觀條件即通過(guò)對(duì)主觀心理判斷的調(diào)查分析而獲得的條件 , 它須通過(guò)對(duì)不同被調(diào)查者的心理的調(diào)查而綜合獲得 , 如居民生活狀況條件要通過(guò)對(duì)大量居民的心理量的調(diào)查分析獲得。主觀條件的調(diào)查可以簡(jiǎn)單地通過(guò)民意測(cè)驗(yàn) , 以直接問(wèn)答形式獲得調(diào)查結(jié)果 , 也可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目外部條件進(jìn)行模擬 , 建立相應(yīng)的模型 , 分析、掌握其條件恃征 , 如在對(duì)景觀條件的把握時(shí) , 可以對(duì)用地及周?chē)h(huán)境進(jìn)行物理模擬 , 制作環(huán)境模型 , 按比例做出周?chē)饕ㄖ母叨取Ⅲw量以及周?chē)纳矫}、河流、湖泊等等 , 再在模型上進(jìn)行分析。
3.項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件把握的方法
項(xiàng)目策劃的內(nèi)部條件 , 主要是指建設(shè)項(xiàng)目自身的條件 , 它包括項(xiàng)目的功能要求、使用者的條件、使用方式、建設(shè)者的設(shè)計(jì)要求、管理?xiàng)l件、設(shè)備條件 , 以及基地內(nèi)的地質(zhì)、水、電、 氣、熱、排污、交通、通訊、綠化等條件。內(nèi)部條件中 , 以項(xiàng)目的功能條件、使用者的要求條件以及使用者的使用方式為最重要的因素。
這些條件和要求的獲得方法大約可分為三種 , 一是直接由使用者提供 , 另一種是由代 理人提供 , 再者就是通過(guò)預(yù)測(cè)的方法而獲得。而這三種都直接或間接地與使用者有關(guān) , 所 以 , 調(diào)查、了解使用者的人口學(xué)的特征〈年齡、家庭組成、職業(yè)、收人狀況、行為恃征〉特別是使用者對(duì)項(xiàng)目的使用要求、使用方式對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握是至關(guān)重要的。
至于對(duì)內(nèi)部空間使用方式和使用者要求條件的把握 , 如果認(rèn)為直接由業(yè)主、使用者提供的條件不甚完善和客觀的 , 則有必要進(jìn)行調(diào)查和分析。首先按照確定的目標(biāo) , 擬定出操作概念一一使用方式的描述語(yǔ)言 , 設(shè)定評(píng)價(jià)尺度 , 制成調(diào)查表 , 對(duì)各組成成份的使用者進(jìn)行調(diào)查 , 而后用多因子變量分析法進(jìn)行分析 , 推斷出其使用方式的特征加以把握。
此外 , 項(xiàng)目規(guī)模的大小與項(xiàng)目自身建設(shè)周期相關(guān)。建設(shè)規(guī)模過(guò)大 , 投資總額多 , 建設(shè)期長(zhǎng) , 資金占用期也長(zhǎng)；反之 , 建設(shè)規(guī)模小 , 投資總額少 , 建設(shè)期短 , 資金占用期也短。因此項(xiàng)目規(guī)模的構(gòu)想在項(xiàng)目總投資和資金占有周期兩方面對(duì)經(jīng)濟(jì)效益有雙重的相關(guān)性。在對(duì)項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)時(shí) , 通常要進(jìn)行如下必要的程序：
（1）投資計(jì)劃的明確。
(2) 設(shè)定規(guī)模下的盈利參數(shù)。
上述無(wú)論是直接由建設(shè)單位、使用者、經(jīng)營(yíng)者獲得內(nèi)部條件 ? 還是由項(xiàng)目策劃人員通過(guò)多因子變量分析獲得內(nèi)部條件 , 其宗旨都是為了對(duì)項(xiàng)目構(gòu)想進(jìn)行最全面最客觀的把握 , 所以項(xiàng)目策劃人員可以分段、分類、分目標(biāo)地選擇不同的方法 , 以求用高效率和經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)完成項(xiàng)目構(gòu)想前的這一準(zhǔn)備工作。
總之, 對(duì)項(xiàng)目外部條件的把握是為了使項(xiàng)目遵循總體規(guī)劃思想 ,制訂和修正項(xiàng)目的規(guī)模性質(zhì) , 把握項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向；而對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握則是考慮項(xiàng)目的具體設(shè)汁和方法的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件的調(diào)查、分析 , 把握建設(shè)項(xiàng)目功能組合、使用方式、結(jié)構(gòu)選型、風(fēng)格造型、設(shè)備系統(tǒng)、建設(shè)周期、建設(shè)費(fèi)用 , 這是建設(shè)項(xiàng)目策劃得以進(jìn)行的必要條件。