房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與稅務(wù)管理
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課程收益：
掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本的
納稅籌劃；
學(xué)習(xí)如何有效防范稅務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)；
掌握企業(yè)戰(zhàn)略決策中的稅務(wù)管理與籌劃方法；
學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)和技術(shù)手段．
課程大綱：
第1 天 房地產(chǎn)公司主要環(huán)節(jié)納稅籌劃
一、 設(shè)立房地產(chǎn)公司
- 工商管理部門對(duì)抽逃出資的處罰
- 開發(fā)資質(zhì)管理
- 股東借款——稅法界定為分利
- 注冊(cè)子公司、分公司？法人投資/自然人投資？跨地區(qū)的項(xiàng)目公司如何注冊(cè)？
- 出資方式的涉稅問題：
- 個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓——公司法、公司登記管理?xiàng)l例
、稅法（工商局與稅務(wù)局的協(xié)調(diào)）
- 公司籌辦階段，籌辦費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理
二、 土地使用權(quán)的取得
- 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式
- 直接購(gòu)買土地使用權(quán)（出讓；如果轉(zhuǎn)讓，投資額要超過25%）即招拍掛
- 拆遷方式取得（國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例）
- 購(gòu)買整體資產(chǎn)（先分立后購(gòu)入）
- 購(gòu)買股權(quán)——財(cái)稅[1995]48號(hào)（股權(quán)溢價(jià)）
- 合并 —— 財(cái)稅[2008]175號(hào)
- 租賃取得
- 聯(lián)合開發(fā)——土地使用權(quán)、立項(xiàng)主體、初始產(chǎn)權(quán)
- 取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析
- 印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅
- 承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收（買地、設(shè)計(jì)、建安）
- 稅負(fù)增加對(duì)利潤(rùn)的影響——不得稅前扣除
第2 天 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要環(huán)節(jié)的納稅籌劃
三、 前期報(bào)批報(bào)建階段
- 前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作
- 財(cái)務(wù)預(yù)算、融資、可行性分析
- 預(yù)算部門、工程部門單位建安成本/配套支出/裝修支出測(cè)定
- 銷售部門銷售價(jià)格的確定
- 土地使用稅單項(xiàng)計(jì)算
- 企業(yè)所得稅準(zhǔn)確測(cè)算（利潤(rùn)/所得額，按比例換算）
- 土地增值稅2-3%預(yù)交，是否清算與征管環(huán)境有關(guān)（稅務(wù)局的蓄水池）
- 營(yíng)業(yè)稅金及附加
- 期間費(fèi)用測(cè)算
- 項(xiàng)目投資額度，資金計(jì)劃
- 融資渠道
- 商業(yè)貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還、委托貸款、個(gè)人、商業(yè)信用
- 借款費(fèi)用
- 防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本
四、 銷售階段的納稅籌劃
- 商品房預(yù)售條件
- 預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算與納稅要求
- 按揭貸款
- 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)（備案時(shí)間與所得稅匯繳）
- 現(xiàn)房銷售條件及會(huì)計(jì)核算處理
- 銷售和裝修分離籌劃節(jié)稅是否有效
- 代收款項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅）
- 會(huì)計(jì)與稅法收入確認(rèn)條件
- 年度匯算清繳
- 銷售階段經(jīng)濟(jì)合同與稅負(fù)
- 銷售房產(chǎn) 比較：以房產(chǎn)作投資，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)
- 房屋出租 比較：聯(lián)營(yíng)/承包
- 房屋轉(zhuǎn)租 比較：委托代理租賃
- 以房產(chǎn)、土地投資 全資子公司 or 非全資子公司
- 定金返息的涉稅問題分析（積分卡、買房贈(zèng) ××）購(gòu)房贈(zèng)送冰箱是否需交增值稅？
- 一次性收取兩年的房租應(yīng)如何納稅
- 預(yù)租與租金收入的稅務(wù)處理
- 車位車庫(kù)、配套設(shè)施
- 項(xiàng)目收尾階段后續(xù)安排
- 土地增值稅如何籌劃有效——清算制與預(yù)征制
- 設(shè)立銷售公司一定節(jié)稅嗎
- 合作建房與代建房屋
- 利用股權(quán)重組、合并分立籌劃
- 利用起征點(diǎn)（臨界點(diǎn)系數(shù)）籌劃
- 裝修費(fèi)用從房?jī)r(jià)剝離節(jié)稅嗎
- 先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)可以節(jié)稅嗎
- 利息的扣除方式選擇技巧：只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，向金融機(jī)構(gòu)的貸款，土增稅清算利息扣
- 除不能選擇；有兩個(gè)以上項(xiàng)目，未分?jǐn)偛艜?huì)出現(xiàn)漏洞
- 配套設(shè)施如何處理更有利？（攤銷、少留、銷售）